Het tweede artikel waarover ik het even wil hebben is ‘Low-income housing in a rapidly expanding urban economy’ van Kioe Sheng Yap, dat gepubliceerd is in 1996 in het ‘Third world planning review’. Zoals de titel reeds aangeeft gaat het artikel over lage kostenwoningen in Thailand, wat volgens mij de ideale oplossing is om een einde te maken aan de sloppenwijken. Althans, dat is wat men uit de titel denkt te kunnen besluiten. Het artikel toont echter totaal het tegenovergestelde aan.
Bangkok, de hoofdstad van Thailand, kende tussen 1985 en 1994 een enorme economische groei, maar de Noordoostelijke regio haalde daar bijna geen voordeel uit. Slechts één derde van de bevolking van dat gebied kon daar van profiteren. Het gebied van de metropool Bangkok daarentegen, kende in die jaren een enorme stijging van de inkomens. Dit was ook goed zichtbaar in het straatbeeld van Bangkok, waar veel wagens werden aangekocht, shoppingcenters werden gebouwd… Desalniettemin leeft nog één miljoen mensen in de metropool in informele woningen, waarvan de meeste sloppenwoningen zijn. Dit zijn woonplaatsen, die tijdelijk gehuurd zijn door een huishouden voor een nominale huur. Meestal zijn deze woningen gelegen op stukjes land, die niet erg geschikt zijn voor ontwikkeling, wegens gebrek aan toegang via het verkeer.
Reeds in 1973 werd de National Housing Authority (NHA) opgericht, die zich moest bezig houden met het huizingprobleem van mensen met lage inkomens. Daarom zou er in het volgende decennium tijd besteed worden aan het bouwen van gesubsidieerde huurappartementen, het upgraden van slums en van woningen op onontgonnen land. Maar, dat was niet erg succesvol. Het upgraden van deze woningen is immers moeilijk omdat de eigenaars geen consolidatie toelaten.
Maar de meeste van deze appartementen hebben slechts een oppervlakte van 27-36 m², en bestaan slechts uit een ruimte, die voor verschillende zaken dienst kan doen, een badkamer/toilet en een balkon. Het gaat dus om heel kleine leefruimtes waar het dus moeilijk leven is voor grote families en huishoudens die afhangen van thuisgebaseerde economische activiteiten. Hier kan enkel het balkon gebruikt worden ter uitbreiding van de ruimte. In sloppenwoningen daarentegen is daar wel mogelijkheid toe.
Het Zesde Nationale Sociale en Economische Ontwikkelingsplan (1987-1991) promoveerde de private sector. Het wilde deze meekrijgen in de nationale ontwikkeling. In de jaren 1990 begonnen de landprijzen, de prijzen van de bouwmaterialen en bouwgronden te stijgen. De jaren 1980 waren voornamelijk de jaren dat de privé-sector woningen bouwde voor lage en hoge middenklasseninkomens. Maar door de stijgende prijzen werd het onmogelijk om hetzelfde soort gebouwen te bouwen voor slechts dezelfde prijs. Vandaar dat men het over een andere boeg gooide. Zo kwam men tot de ontwikkeling van het lage kosten appartement met gezamenlijk beheer. Dat zijn gebouwen met vier à vijf verdiepingen, en een honderdtal eenheden. Elke eenheid bestaat uit een ruimte, die voor verschillende zaken dienst kan doen, een badkamer/toilet en een balkon.
Maar veelal werden deze lage kostenappartementen geen eigendom van grote huishoudens of families die vroeger in de sloppenwijken woonden. In de woningen in de sloppenwijken kon men tenminste nog uitbreiden om aan thuisgebaseerde economische activiteiten te doen. In de lage kosten appartementen was dit onmogelijk, tenzij men het balkon ter uitbreiding nam.
Bovendien begon men door de stijgende landprijzen vastgoed als een goede investering te zien. Dat zorgde ervoor dat de vraag naar huizen hoog bleef. Ook waren er anderen die grond bezaten, of konden kopen, die hun grond ontwikkelden om er huizen op te bouwen. Veelal werden deze lage kosten appartementen opgekocht door jonge koppels van lage middenklasse inkomens, in afwachting van het bouwen van de eigen woning. De reden is dat vele van deze woningen aan de rand van de stad gelegen zijn, en daarom dus heel aantrekkelijk zijn voor deze groep. Het is namelijk vlakbij hun werk gelegen. Vele andere van deze woningen staan gewoonweg leeg, wegens gewoon zuivere investering. Hieruit kunnen we besluiten dat de huizingomstandigheden van de lage inkomensfamilies door dit project niet verbeterd zijn.
Verder werden ook veel sloppenwijken vernietigd, waarbij de huishoudens verdreven werden. Er moest een nieuwe verkeersinfrastructuur komen, er kwamen nieuwe bedrijven… Men had gedacht dat de huishoudens dan misschien zouden verhuizen naar de lage inkomenswoningen, maar integendeel, ze gingen opnieuw in een sloppenwijk wonen.
Het is dus een algemeen feit dat in de periode 1985-1994 heel veel mensen hebben geprofiteerd van de economische boom, die in Thailand heeft plaatsgevonden. Velen hebben hun leef- en woonomstandigheden kunnen verbeteren, maar voor de bewoners van sloppenwijken is er niet veel verbeterd. Alhoewel men de nodige projecten op de been heeft gezet, om voor hen iets te doen, is het steeds opnieuw misgelopen. Het was een nobel doel om een project van lage kostwoningen op te zetten. Zoiets zou heel zeker werken indien alle omstandigheden juist zouden zijn, namelijk moesten de woningen gelegen zijn op de juiste plaats, moesten ze geschikt zijn om aan huisnijverheid te doen, etc. Toch is het concept iets of wat verkeerd uitgewerkt. Het is inderdaad zo dat mensen eerder kiezen om te leven in mensonwaardige omstandigheden, als ze toch maar het nodige geld kunnen verdienen om hun gezin eten te geven. Waarom zouden ze verhuizen naar een plaats waar ze het nodige geld niet kunnen verdienen, maar waar ze wel een toilet/badkamer hebben? Ik denk dat, voor mensen die trachten te overleven, geld inderdaad belangrijker is dan een toilet.
Bovendien hadden ze misschien ook een juist profiel moeten opzetten van de mensen die een woning als deze zouden mogen kopen. De woningen zijn inderdaad allemaal verkocht geweest, maar niet aan de doelgroep voor wie ze waren bedoeld. De mensen die het reeds beter hadden, hebben het door deze woningen alleen maar nog beter beginnen hebben.
Desalniettemin is het een nobel concept geweest, dat echter is uitgewerkt op het verkeerde moment en de verkeerde plaats. Althans, dat is tenminste wat ik ervan denk.
Yap K.S. (1996), "Low income housing in a rapidely expanding urban economy". Thirld World Planning 18(3): 307-323
Gepost door: Lanszweert Marie-Stephanie
Abonneren op:
Reacties posten (Atom)
2 opmerkingen:
The problems related to low-cost housing have indeed frequently been tackled without success. Perhaps it is best to get some insights from someone who knows some of the obstacles encountered. Here follow the thoughts of Luc Vandecasteele on the matter. He has lived and worked in Botswana for over 15 years as architect and property developer, and just happens to be my father:
[‘Without having had the benefit of reading the original article, as published by Kioe Sheng Yap,and after trying to understand what the writer has to say, we would like to make the following remarks :
- Is available money more important than sanitation?
Experience learns that most poor people indeed value material things very highly. Madonna’s material girl must surely have been poor, for she desires those things a rich person can get by without.
It is extremely difficult as aid-worker, or urban planner for that matter , to be prescriptive, and we are not surprised that many poor will prefer money over the toilet facilities. It requires education and a level of independence to understand the need for clean sanitary facilities. Most poor have come by without them and the allure of a cell phone is far bigger than the allure of a waterborne sewer system. It is sad, but understandable. So how are we ever going to be capable to replace favellas /shantytowns with low-cost housing developments?
Education, education and education seems to me the only answer.
- Where is the right location for a low-cost development?
The Botswana experience, where the planners on purpose mixed all kinds of developments, has proven to be very effective. The other lesson learned from upgrading shantytowns in Botswana, is that the land value simply pushes out the poor and the “landlord’ /developer moves in. We are currently trying to stop the Gaborone City council from putting full waterborne facilities in a particular township, for we know that the poor will be replaced by developers who will finally get hold of extremely valuable land, close to the city centre. The particular area is centrally located, thus enabling the population to get to the work and trading places without huge transport costs. All of that will change as soon as the Council will put in all the services in the area. When they will, at least 50% of the current owners will sell out to a developer, make a huge profit and spend that profit just as fast on a car or latest plasma TV. Within a year the remaining inhabitants will be pushed out by the new developments.
Location, location and location, the three most important parameters for setting the value of property, will always win from education, education and education, unless someone comes to the rescue.
Where to from here?
Low-cost housing has to be capable to attract the right customer and MUST be cheap and nasty. We realise that this is politically incorrect, but it has been confirmed as the one and only way to protect the poor. As soon as a development is perceived as better than the average, the developers will move in and make a fast buck.
Having a low-cost development with full services in the right location will immediately lead to it being transformed to suit the richer.
Keep it very cheap, make sure Not all the services are available and charge a rental, however small.
Each time we deviated from this proven scenario, the development became unmanageable and stopped serving the poor. Most governments do not understand the mechanics of low cost developments and prefer them to become their shining example of how they lifted the poor out of their predicament. The houses are too big and subsidised. The net result is that the poor rent them out and buy themselves some worldly goods.
The ANC made the same error in SA and most governments are proud to say that they too can make exactly the same mistakes.
So how can we keep it cheap and still attractive, but avoid developers.? Simple solutions are always rejected as backwards and unacceptable. Those solutions are usually cheaper, more effective and far more attractive. What keeps the developers out is the fact that traditional methods are perceived to be outdated and un-cool! Rather have a thin roof and a concrete block work wall and cook inside than having a grass roof with mud walls and be cool inside!
The houses could be built at less than half the cost. They are far superior in their performance but nobody wants them. They are therefore save from the prying eyes of the developer.
Other than building another failing low cost development, like in Djakarta , talk with the people on the ground, find out what the traditional housing method is, and use it as your building method. The houses will have services, will be efficient, cheap and undesirable, thus allowing the poor to enjoy all benefits of the development without the disadvantages as prescribed in the article of Kioe Sheng Yap.
Is this ridiculous? Is it harsh? Or is it plain stupid?
It would be nice if someone started thinking and proving me wrong.‘]
I think the comment speaks for itself. Perhaps the use of more traditional methods should be seen as a tool and a step forward. In Yemen, for example, mud housing built may be several stories high, architecturally sound, and truly low-cost.
Een reactie posten